Gå til sidens hovedinnhold

Jordleie – kravet til minstetid

Bondebladet omtalte 8. april en dom fra Namdal tingrett som gjaldt privat tvist om kravet til minste leietid for leie av jordbruksareal. Hva gjelder dersom grunneier avtaler kortere leietid enn lovens minstetid på 10 år? Tingrettsdommen ble anket, men senere forlikt.

Meninger Dette er et debattinnlegg. Innlegget gir uttrykk for skribentens holdninger.

Jeg kom inn i saken etter at den var anket og representerte grunneier for lagmannsretten. Saken gjelder et praktisk viktig spørsmål. Jeg mener tingrettsdommen er feil, og vil derfor få redegjøre kort for min vurdering.

I den aktuelle saken var leieavtalen skriftlig. Avtalen var inngått med fem års leietid, med rett til nye fem år på nærmere vilkår. Namdal tingrett kom til at avtalen var i strid med kravet i jordloven § 8 til en minste leietid på 10 år. I sin videre vurdering kom tingretten til at avtalen må tolkes utfyllende slik at den gjaldt for 10 år uavhengig av hva partene hadde avtalt om leietid. Tingretten fant så at avtalen kan kreves gjennomført med hjelp av rettsapparatet, og dømte på dette grunnlag grunneier til å være bundet til utleie i 10 år.

Avgjørelsen skapte naturlig nok overskrift i Bondebladet siden majoriteten av landets jordleieavtaler, med et slikt tolkningsresultat, ville bli omgjort til avtaler med 10 års varighet uavhengig hva partene selv måtte ha avtalt om kortere leietid. Tingrettens avgjørelse er etter mitt syn også feil.

Lovreguleringen av avtaler om leie av jordbruksareal er i jordloven § 8 knyttet direkte til driveplikten, og lyder i annet ledd slik:

Driveplikta kan oppfyllast ved at arealet vert leigd bort. Det er ein føresetnad for at driveplikta er oppfylt ved bortleige at leigeavtala er på minst 10 år om gongen utan høve for eigaren til å seie ho opp. Avtala må føre til driftsmessig gode løysingar og vere skriftleg. Avtaler som fører til driftsmessig uheldige løysingar, kan følgjast opp som brot på driveplikta. 2 Eigaren må sende kopi av avtala til kommunen. Ei leigeavtale som er i strid med andre eller tredje punktum, kan ikkje gjerast gjeldande mellom partane eller i høve til offentlege styresmakter.

I tvistesaken var det ikke reist spørsmål ved om utleien innebar brudd på kravet til driftsmessig gode løsninger. Avtalen var ikke sendt kommunen, men dette var heller ikke tvistetema.

Tvisten gjaldt for det første om avtalen oppfylte kravet til minstetid, og for det andre hva som i så fall var konsekvensen dersom avtalen ikke oppfylte kravet. I dette innlegget tar jeg derfor bare for meg en avtale som ikke oppfyller kravet til minstetid. Det vil si leieavtaler med kortere leietid enn 10 år. Ifølge lovforarbeidene var det i 2013 bare 30 prosent av landets totalt 112.463 leieforhold som fylte kravet til skriftlig kontrakt på 10 år eller mer (Prop.92 L (2016-2017) s. 16-17).

Det følger direkte av lovens ordlyd hva rettsvirkningen av en avtale med kortere leietid enn 10 år blir. Avtalen «kan ikkje gjerast gjeldande» hverken mellom partene, eller i forhold til det offentlige.

Verken grunneier eller leietaker kan etter ordlyden i loven få dom for at en avtale med kortere leietid enn 10 år skal gjennomføres. Dette har sammenheng med landbruksmyndighetene skal ha mulighet til å pålegge grunneier å oppfylle driveplikten etter jordloven. Landbruksmyndighetene kan ved slike brudd på driveplikten ikke være bundet av den inngåtte avtalen. Heller ikke partene i leieforholdet kan være bundet til å gjennomføre avtalen.

Både advokatene og tingretten viklet seg inn i en drøftelse av om avtalen var rettsstridig, og om hva som i så fall skulle være rettsvirkningen av rettsstridighet. Dette ledet i sin tur til at retten kom til at avtalen hadde lovstridig innhold, var ugyldig, og måtte vurderes etter ulovfestet rett og rettspraksis.

Etter mitt syn blir avtalen imidlertid ikke ulovlig fordi om den er i strid med kravet til 10 års minstetid. Avtalen blir heller ikke ugyldig. Den kan bare ikke kreves håndhevet av domstolene.

Det fremgår av lovforarbeidene at lovgiver grundig veide interessene til leietaker mot interessene til grunneier og sammenholdt med samfunnsinteressene. I denne avveiningen kom lovgiveren til at det skulle gjelde en minstetid på 10 år, og at kortere avtaler ikke kan kreves gjennomført. Det vil føre for langt å gå nærmere inn på forarbeidene i innlegget her. Men en rekke hensyn ble overveid, herunder hensynet til effektiv sanksjonering av brudd på minstekravet.

Tilsvarende reguleringsmåte finner vi bl.a. innenfor tomtefeste, hvor det i tomtefesteloven § 4 sies at avtalevilkår i strid med loven ikke kan gjøres gjeldende. Dette innebærer ikke uten videre at en avtale er ulovlig eller ugyldig. Det innebærer bare at avtalen ikke kan kreves oppfylt om den strider mot lov.

En slik regel gjør at partene selv effektivt kan sanksjonere brudd (sml. HR-2018-1782-A avsnitt 39).

Den som inngår en jordleieavtale med kortere leietid enn 10 år må altså være forberedt på at avtalen ikke er mulig å håndheve med domstolenes hjelp. Partene står dermed tilbake med et spørsmål om tillit. Det går nok i de fleste tilfeller bra siden 70 prosent av jordleieavtalene (2013) ikke oppfyller kravene.

For ordens skyld skal det opplyses at det kan inngås avtaler med kortere leietid dersom kommunen med hjemmel i jordlova § 8a gir fritak fra driveplikten. I slike tilfeller foreligger det ikke noe brudd på driveplikten, og avtalen vil dermed også kunne kreves gjennomført ved hjelp av domstolene.

For sammenhengens skyld legger jeg til at avtale i strid med lovkravet til leietid heller ikke kan gjøres gjeldende «i høve til offentlege styresmakter» (sluttordene i jordloven § 8).

Kommentarer til denne saken